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住房公积金贷款资金风险防控和对策研究

  • 高会论文
  • 2021-05-16

牛雪梅

摘 要:本文首先阐述了现阶段住房公积金贷款的重要性和在房地产市场上的优势,随着住房公积金贷款的大力开展,资金风险问题日益体现,加强公积金贷款的资产管理,有效防范控制贷款风险成为一个亟待研究的课题。本文从公积金贷款产生的风险原因方面入手,进行深入的调查分析,深挖风险点,其后根据分析结果对各个风险点逐一进行化解对策的探讨和研究,最后对公积金贷款的风险防范及对策提出一些创新的建议,对未来工作提供一些思路。

关键词:住房公积金贷款;风险点;防控措施;对策研究

为了认真落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署,进一步深化推进住房公积金制度在全国范围内持续健康快速发展,加强对住房公积金各项制度的管理,促进城镇住房建设,提高城镇居民居住水平,根据冀政办字 〈2017〉45号河北省人民政府办公厅《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》指出:坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,加强房地产市场分类调控,抑制房地产市场泡沫,加大市场监管和预期管理力度,完善差别化住房信贷政策。

为进一步加强管理,确保住房公积金贷款资金安全,根据河北省住房和城乡建设厅《河北省住房公积金失信行为惩戒管理办法》,石家庄住房公积金管理委员会出台了《关于加强业务管理防范化解风险工作的通知》。从住房公积金贷款的发放对象、贷款类型、还款能力、个人信用、楼盘准入、委托贷款银行管理、担保和抵押权属登记及各种虚假骗贷行为等各个方面做出了一系列的规定。住房公积金贷款是此次房地产工作的重点,研究如何加强对住房公积金贷款全流程的管理,防控和化解贷款资金风险,在现阶段有着重大的现实意义。

住房公积金贷款是借款人向住房公积金管理中心申请用于购买、建造、翻建、大修自有产权住房的政策性住房消费贷款。之所以深受广大群众欢迎,具体体现了以下特点:一是灵活性较大。其贷款用途非常广泛,住房公积金贷款可用于购买商品房、二手房、经济适用房,也可用于偿还银行的住房贷款等。二是体现政策优惠性。住房公积金贷款利率远远低于商业银行住房贷款利率,减轻了职工购房经济负担,是职工购房贷款的首选。由于住房公积金制度有很强的政策性,采取封闭运作管理。从资金循环上,住房公积金取之于民,用之于民,一方面,住房公积金归集后成为职工的住房储蓄存款,进入住房公积金管理机构的专户存储,另一方面,资金主要在住房贷款,建设、回收上封闭运行。从贷款发放和回收上看,住房公积金发放给缴存职工贷款,又不断从这些特定人群回收资金,住房公积金贷款必须专款专用,严禁挪作他用。

对住房公积金贷款进行风险防范要从其基本程序上分析,住房公积金贷款程序主要分为四个环节,即贷款受理、贷款审批、贷款发放、贷款回收。在贷后管理中另外还有两个重要的风险点,即催收逾期贷款和抵押担保落实等情况。梳理各个环节对应的风险点,对所有风险点进行级别分类和重点关注,把所有风险点落实到责任人,对所有贷款流程进行实时监控,对现行制度中的贷前审批、贷中控制、贷后稽核监督全程进行风险防范控制。

一、住房公积金贷款风险类型和风险点的分析

从公积金贷款全流程分析,风险类型大致分为两大方面,即违规受理发放个人贷款风险和贷款回收贷后管理风险。

第一,违规受理发放住房公积金贷款风险点。对不符合条件的借款人发放贷款是受理环节最主要的风险;超额度、超期限发放个人公积金贷款;超范围、超额度保证,开发商、中介公司和受托银行不及时办理房屋权属抵押登记;准入楼盘违规,开发商及中介公司无相关执照和资质,楼盘项目手续不全;中心内部工作人员利用虚假材料骗贷;委托银行不符合规定。

第二,贷款回收和贷后管理的风险点。贷后跟踪管理工作不到位;逾期贷款未能及时催收;监督银行催收不及时不到位;擅自处理抵押资产;贷款法律保全工作不到位,错过诉讼时效期,丧失诉讼权利。

我们应对分析出的风险点进行逐一研究,及时寻求最满意的解决办法和防控措施。下文将对每个风险点进行对策阐述。

二、对公积金贷款风险点的防控措施和对策

1.违规发放公积金个人贷款阶段风险防控措施及对策

(1)对不符合贷款条件的借款人发放贷款可以利用以下措施。

第一,明确并公开个人贷款条件、办理要件、办理时限和办理手续,接受社会监督。

第二,个人贷款业务实行面谈、面签制度。贷款经办人员与借款申请人进行面对面交流和问答,对借款人提交的贷款资料进行完整性、真实性和合法性确认。贷款科应当对借款人实施尽职调查,贷款经办人员详细了解借款人的基本情况、家庭状况、经济收入、征信记录等相关信息。防止借款人通过编造虚假理由、使用虚假合同或证明文件等方式,套取住房公积金,改变借款用途。对二手住房申请住房公积金貸款要重点审查住房交易的真实性,避免套贷情况发生。另外还需审查借款人偿还贷款能力。通过了解借款人年龄、职业、学历、工作年限等信息,判断其经济收入的合理性,借款人及其配偶的家庭收入在偿还公积金贷款本息后,要能够维持家庭正常的生活水平。同时要重点核实借款人所购住房价款的异常及二手房交易是否存在亲属连带关系没有真实的资金流动。

第三,建立信息核查、协查制度。通过人民银行征信系统核查验证借款人家庭征信情况,通过房地产交易登记信息系统联网查询借款人家庭实有房屋套数及面积等情况,同时建立各公积金管理中心之间异地购建房贷款协查机制和借款人在各中心缴存住房公积金金额和年限等情况,由此可以对公积金贷款的金额、年限、利率等提供准确的判断依据。

第四,严格审查借款人提供的申请资料,核实借款人主体资格、借款人还款能力、买卖双方交易是否存在真实的资金流动、买卖房屋抵押真实性等要素,同时应加强异地公积金缴存信息核实,各中心建立联络员制度,对公积金缴存情况进行核实,以避免虚假信息骗贷风险

第五,完善个人住房公积金贷款内控制度,规范贷款操作程序,建立各岗位之间相互制约和监督机制,加强贷款审批稽核制度。例如某中心制定了住房公积金个人住房贷款审批小组议事规则办法,按照审、贷分离的原则,中心稽核科设专职贷款稽核人员,对贷款科提交审批小组审批之前个人住房贷款申请的合规性、合法性进行稽核,并签字确认。

(2)对超额度、超期限发放个人贷款方面可以通过完善个人贷款业务操作系统,在信息系统中设定个人贷款条件、额度、期限等要素。

(3)对超范围、超额度保证,开发商、中介公司和受托银行不及时办理房屋权属抵押登记风险可以通过严格审核保证人资质和抵押物,及时督促开发商、中介公司和受托银行办理房屋权属抵押登记。

(4)对准入楼盘违规,开发商和中介公司无相关执照和资质,楼盘项目手續不全风险,可以通过对开发商营业执照和资质证书进行审核;对楼盘“五证”及相关手续进行审核。并坚持实地调查的原则,贷款科和稽核科经办人员共同进行楼盘现场实地考察,写出书面考察报告,报贷款审批小组会议审批。

(5)对中心工作人员利用虚假材料骗贷产生的风险可以建立贷款流程间各岗位制约机制,加强人员警示教育,落实廉政责任。贷款科岗位设置应当做到分工合理、职责明确,岗位之间应当相互配合、相互制约,做到审贷分离、业务经办与账务处理分离。严格按照权限和程序审批业务,不得故意绕开审查人。严格执行贷款审批程序,防止不按程序操作和放宽贷款条件,防止发放任何形式的外部行政干预贷款和人情贷款。另外公积金管理中心贷款审批应当遵循集体审议和表决制度,明确发表意见、多数同意通过的原则,全部意见应当记录存档,并签字确认,以分清责任。加强公积金中心内部控制制度建设,落实岗位责任制度,提高工作人员业务水平和风险意识,以及对内外部各种风险的甄别和化解能力。

(6)委托银行不符合规定的风险可以通过严格按照国务院和住房公积金管委会有关规定,在工、农、中、建、交、民生银行、河北银行、邮储银行等多家银行范围内,提出委托贷款银行名单和资料,提交主任办公会议审议,确定委托贷款银行,并签订《委托贷款合作协议书》。

2.贷款回收及贷后管理风险防控措施及对策

(1)贷后跟踪管理工作不到位产生的风险可以通过持续跟踪还款人资信和抵押物价值变化的情况,对擅自处理抵押资产的情况应予以重视,贷后工作中对抵押资产严格确权,建立抵押资产明细台账,建立抵押资产处置管理办法。

(2)逾期贷款未能及时催收产生的风险需要建立贷款逾期催收台账,加大信息系统在贷后管理领域的推广运用,加强与法院、银行等部门的协作力度,积极探索催收手段,提高逾期贷款催收效率和效果。

(3)监督银行催收不到位的风险应对措施。可以加强对受托银行的监督,中心扣款数据送达银行,银行应及时组织专人专岗通过电话、信函、走访等形式进行催收。

(4)贷款的法律保全及错过诉讼时效期、丧失诉讼权力的风险应对措施方面,中心应及时通知银行整理起诉材料,由委托银行向法院提起诉讼,并采取法律措施予以保全。

通过以上分析,对公积金中心住房贷款的风险进行了全面的排查及防控和对策的研究,建议公积金中心都应建立贷款风险分类制度,规范公积金贷款程序和审批制度,严禁掩盖不良贷款的真实状况,确保贷款质量的真实性。并且有必要建立贷款质量风险预警机制,分析不良贷款形成的原因,及时制定公积金贷款防范和化解风险的对策。

三、结语

总之,在现阶段我们对住房公积金贷款进行风险防范和对策研究具有深远的意义,目的在于真正促进房地产市场健康发展,真正让公积金贷款政策惠及千家万户,发挥公积金的使用价值,做到为民所用,打造让党和人民放心、让群众职工满意的“安全公积金”。真正把“三深化,三提升”活动落到实处。

参考文献

1.崔巍.住房公积金资金风险防控中存在的问题及对策.现代经济信息,2016(7).

2.赵思林.个人住房公积金贷款余额风险评估研究.苏州科技大学,2018.

(责任编辑:兰卡)

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