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房地产业“营改增”后的问题及对策研究

作者:陆敏 来源:管理观察 论文栏目:管理论文     更新时间:2019-01-12   浏览

陆敏

摘要:随着我国“营改增”税收改革体系在当前各个行业中的实施,其对各行业的税收政策以及制度进行了一定的改变,而房地产企业在这次改革当中也受到了一定的影响。而在当前各大企业发展中最受关注的问题就是如何根据市场以及税收政策,有效地对自身发展模式进行调整,这也是所有房地产企业所面临的主要问题。对于营改增税收政策的有效改革,能够更好地推动房地产业实现加速产业结构的良好调整,进而更好地促进企业自身竞争力的提升,文章就针对营改增政策进行合理的分析,并对营改增政策对房地产企业产生的影响进行分析,最后提出更为合理的应对策略,真正有效促进房地产行业在“营改增”环境下更好发展。

关键词:房地产业 营改增 税收改革 财务核算

中图分类号:F812.42 文献标识码:A

随着我国社会经济在当前环境下快速发展,为了更好地跟上市场经济的发展速度,并有效解决当前税收制度以及市场发展间矛盾和问题等,我国逐渐意识到实施营改增税收政策的重要性,并在当前社会经济发展环境下,将“营改增”政策全面渗透到各行各业的税收工作当中,有效转变了以往税收政策中存在的问题。

1 实施“营改增”政策的主要意义

对于“营改增”的特点来说,是以解决营业税多次征税问题、无法抵消扣除的问题以及不可以退稅的弊病问题等,以此来满足增值税道道征收纳税,以及层层抵消扣除的优势,进而有效削弱了企业的税收压力问题。最关键的部分就是“营改增”政策能够让市场经济的来往价值体系出现改变,将价内税转变成价外税的形式,进而能够构造增值税进项以及销项抵消扣除的关系,而对于这些也会进一步的对行业类型的优化升级以及产业内在结构带来一定影响。而对于营业税来说,而由于其无法抵消扣除,所以主要难题还是在发票开具之后,无法对其开展追踪管理以及控制,即便能够进行追踪,但还是存在一定的成本高昂的问题,而正是这些因素会导致违法企业会进行卖发票等不良行为。而正是这些因素使得我国产生了相对严重的税收损失现象,而自“营改增”完全实施以来,抵消扣除环节变得更加严密完善,并且在发票环节也有相对严格的管理把关,使得我国税务体系制度变得更加的完善有效。

2 房地产行业“营改增”实施的重要性

2.1解决了重复征税的问题,能够有效减轻税收负担现象

在未实施“营改增”政策前,房地产业企业会以营业额全额计征营业税的形式,而企业发生的成本等不能从营业额当中扣除,这样会带来营业税重复计征的现象,这样会加大纳税人的负担。并且营业税制度形式下的房地产企业在购入货物以及接受加工修理修配劳务等工作时,都不能够抵扣进项税额,而对于这样的现象使得企业会共同承担营业税以及增值税的税负现象,使得税收的负担不断加重。而在实施“营改增”政策之后,房地产行业当中一般纳税人会实行税款抵扣制度,能够更好地消除重复征税的现象。实施“营改增”以来,对于小规模的纳税人会销售自行开发的房地产,或是从事不动产的经营租赁工作,虽然无法抵扣进项税额,并且征收率还是以5%为主,但其中并不包含税销售额作为计税依据内容,所以税收的负担将会有效的降低。

2.2能够提升税务监督水平,对企业经营形式进行规范

在实施“营改增”政策后,对企业税负带来影响的不单单是销售额,而企业采购、资产使用等都会对应纳税额带来影响。例如,企业在进行采购时,会不会取得增值税专用发票等扣税凭证,这将会对进项税额能否抵扣带来决定性的影响,并且企业的资产用途也会对其已抵扣的进项税额是否转出带来决定影响。而在此能够预见的部分就是,“营改增”后税务稽查重点会从对销售额检查转变成对企业供、产、销等全面地进行检查,并且企业的会计核算以及财务管理等状况也会成为税务稽查的重点内容。要想更好应对税务稽查和降低税务风险等问题,企业一定要根据税法要求不断提升会计核算以及财务管理水平,而对于这一工作将会促进企业更好地完善不同的财务会计制度,更好地完善内部控制体系,对企业经营行为进行规范。

2.3能够对抵扣链条进行优化,是房地产市场变得更加活跃

实施“营改增”政策前,企业在购买房屋、租入房产以及接受物业管理服务等工作时,是不能取得增值税专用发票的,并且也没有进项税额可以进行抵扣,所以会不断地提升企业购置房产和接受相关服务的成本以及费用等。而实施“营改增”政策后,一般的纳税人购入的房产如果获得了增值税专用发票等扣税凭证的情况下,进项税额能够分为两年期限,从销项税额当中进行抵扣,而一般纳税人的租入房产、接受物业管理服务等,能够凭增值税专用发票来对进项税额进行抵扣,而该形式能够有效地降低购房企业的成本以及费用和税收负担等。所以要在房地产企业发展当中有效地实施“营改增”政策,这样能够有效完善增值税抵扣链条,并有效降低购房和接受相关服务的成本费用,更好地活跃房地产交易市场氛围,真正为我国房地产市场实现可持续发展目标奠定坚实基础。

3 “营改增”对房地产企业带来的问题

3.1税款的计算形式逐渐向复杂化发展,短期的税负不断提升

在实施“营改增”政策之后,房地产企业会根据其规模来进行规划,并形成一般纳税人与小规模纳税人形式,而年销售额大约在500万元以上的企业,会办理为一般纳税人资格进行登记。而对于一般纳税人房地产开发企业来说,会运用税款抵扣的形式来计算增值税应纳税额度,而适用税率是11%。而对于以往的老项目内容,纳税人会选择简易的计税形式,按照5%的征收率来缴纳增值税。对于小规模纳税人会选择相对简易的计税形式,根据5%的征收率计算缴纳的增值税额度。在企业开展计算销项税额或是应纳税额时,都要以不含税销售额为计税的依据。可以由此看出相较于“营改增”前的营业额全额作为计税依据来乘以适用税率的计算营业税税额的形式,对于“营改增”实施以后的税款计算形式变得更加复杂化。并且“营改增”政策也会对土地增值税、企业所得税等计算形式带来影响。而且因房地产业增值税的一般纳税人适用税率是11%,而在进项税额较少的情况下,对于“营改增”前的税负形式呈现不降反升的问题。

3.2“营改增”后会计核算要求变得越来越高

在实施“营改增”政策前,房地产企业在购入货物和支付工程款等工作时,会根据支付或是应付款项的总额,借记相关资产和成本费用的账户,贷记“银行存款”“应付账款”等相应的账户;企业会运用相应的资产或是在提取折旧时,会借记相关成本费用的账户,贷记相应的资产账户或者“累计折旧”账户的形式;企业在销售房屋、出租房屋和提供物业管理服务中,会根据收取和应收款项总额来借记“银行存款”和“应收账款”等账户的形式,贷记“主营业务收入”等账户;而在“营改增”政策后,企业会根据增值税的会计处理要求,对相应的账务开展处理工作。对于一般纳税人在购入货物和支付工程款的情况下,会以不含税价记入相关资产成本或者当期费用,而对于当月已认证的可抵扣增值税税款会记入到“应交税费——应交增值税(进项税额)”科目,按当月未认证的可抵扣增值税额记入“应交税费——待认证进项税额”科目,按照应付或者实际支付的金额,贷记“应付账款”“银行存款”等相应账户。而对于不得抵扣的增值税税款会记入到相关的资产成本和当期费用当中,结平“应交税费——待认证进项税额”,同时还要通过“应交税费——应交增值税(进项税额)”“应交税费——应交增值税(进项税额转出)”等多个科目进行记录。

3.3税务管理更加严格,税务风险更为突出

在“营改增”后,相应的政策规定变得更加的繁琐和复杂,并且税务管理的要求也在不断提升,且更加严格,而在这样的环境下企业所面临的税务风险问题也变得更加突出。如,在购入货物时,企业会取得增值税专用发票等相应的扣税凭证,这样才能有效抵扣进项税额,并且也要做到整体的资金流、货物流以及发票流相互结合。而在获得了增值税专用发票抵扣联的情况下,财务人员会根据所购货物、劳务以及服务等用途来判断其能够抵扣进项税额。如,在企业采购人员进行采购时,出现了住宿费,而取得了增值税专用发票后,将能够抵扣;而企业在接待客户时,发生的住宿费,虽然取得了增值税专用发票,但也不能够抵扣。所以在增值税计算、申报以及会计处理工作当中,是不能脱离财务人员根据税法规定做出职业判断。

3.4会影响到房地产企业的经营管理形式

在实施“营改增”后,房地产企业的管控水平是会对企业经营业绩带来一定的影响。对于那些财务核算健全的、业务操作规范的房地产企业来说,能够有效感受到税收减负的优势。但对于那些财务核算形式不健全的、业务操作欠规范的房地产企业来说,其税收负担出现了不减反增的问题。所以可以看出该政策的出台,促使我国房地产企业努力改善自身的经营管理形式,进而有效享受税制改革的优势。对于房地产企业在开发精装修房的形式时,能够获得各项投入成本的增值税专用发票,这样可以抵扣在建设、设计等方面的成本进项税额。也就是说精装修房能够增加房地产企业的进项税抵扣额,各房地产企业转变产品开发形式,进而提升精装修房的投资规模和投资力度。在实施“营改增”后,一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,按现行增值税制度规定,其进项税额准予在自取得之日起分两年从销项税额中抵扣,这会为房地产企业的迅速发展提供良好的发展商机,以此来降低企业的营运风险等问题。

4 房地产企业“营改增”实施的管理策略

4.1不断加强企业员工培训力度,提升企业员工整体水平

如上述内容提到的,“营改增”后的企业纳税申报、会计核算以及税务管理等,都受到“营改增”政策的影响而出现较大的改变,整体难度和要求也在不断提升。所以应注重企业员工的培训力度,让企业员工能够掌握更多的规定,并能够熟练的运用相应的税法要求等,真正保障企业税收工作有效开展,并更好地保障企业能够更好适应新税收政策的各种要求。如,应不断提升采购工作人员的税法知识培训,要求其在与供应商进行谈判时,考虑到能否取得增值税专用发票等相应的扣税凭证;也要不断提升财会人员的培训水平,进而提升其审核、认证以及保管增值税专用发票的知识以及能力,为税收工作的开展奠定坚实基础;也要有效提升对销售人员的培训工作,以此来保障其可以在正确的形式下开具增值税专用发票,进而降低工作当中因错误开具增值税专用发票为带来不必要的问题等。

4.2不断提升对供、产、销等全过程的管理水平

在实施“营改增”政策之后,供、产、销等全过程都会对增值税的应纳税额带来一定影响,所以要对企业经营全过程开展更加有效的管理。在实际的采购过程当中,要将以往零星分散的采购模式转变为集中统一的采购形式,对于这样的形式能够有效提高议价能力,并且也对取得增值税专用发票带来一定保障。而在供應商不能够提供增值税专用发票或是仅能够提供税务机关代开的适用较低征收率的增值税专用发票的情况下,要和供应商进行合理的协商,并要求其能够在货款上做出相应的优惠,通过运用相应的补偿来弥补进项税额方面的相应损失等。而在资产的使用上,也要加强管理工作,真正有效防止因管理不善而带来的意外损失问题。如果企业在财产清查中出现了非正常损失等现象,一定要对其形成因素进行全面追查,在明确其是否是因管理不善为导致的,并制定更为合理的解决策略。如果是因为管理不善而导致的,要做进项税额转出的处理;而如果不是因管理不善而导致的非正常损失(可能是因台风等自然因素导致的),将不需要做进项税额转出处理。并且企业在购入不动产、无形资产等情况下,要避免全部用于集体福利或是个人消费中,这样将不得抵扣进项税额当中。而在销售过程当中,企业要在税法规定的“纳税义务发生时间”来确认销项税额,以此来更好地避免因提前活动延迟计算所带来的税务风险问题等。而且在计算销项税额的情况下,企业要根据税法规定有效的税率计算,以此来避免因税收问题而该企业带来的风险问题。

4.3提升企业对财务核算的管理水平

房地产企业应更好地适应新税收政策的要求,要根据自身实际情况制定较健全的增值税核算制度形式,在根据系统、准确的会计核算以及财务管理形式,来提高税务处理的整体能力。会计人员也一定要对“营改增”政策内容进行全面的掌握,以此为企业提供高质量的服务项目。并且企业要根据相关规定对企业自身的会计账户设置进行合理的调整,进而制定更为科学、合理的账目标准,明确应交税费,并设置应交增值税、未交增值税、待抵扣进项税额以及增值税检查调整等科目管理体系,让企业各项税收款项能够更好地展现出来,并为企业财务核算提供更为完整、清晰的信息内容,真正保障企业财务核算水平的提升,增强财务核算管理力度。

对于我国所实施的“营改增”政策,对房地产行业的发展带来了有利、有弊的影响,而在某种程度上会还企业带来一定的风险问题,并且也会给企业带来税负降低的有利影响。对于当前的“营改增”政策来说,会对房地产行业带来较大的积极影响。对于房地产企业来说,是我国最主要的经济企业,房地产在“营改增”实施以来,应注重自身完善工作的开展,对自身进行合理的调整,并做好筹划工作,不断对政策进行学习和理解,在结合自身实际情况做好调整工作,在有效的经营策略下来提升财务管理水平,这样才能更好地促进房地产企业在改革大潮当中更加健康、稳定的发展。

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