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浅谈二手房买卖合同

作者:李洁 来源:职工法律天地·下半月 论文栏目:法律论文     更新时间:2018-11-08   浏览

随着房地产市场的发展,在各项原因的共同推动下,除全国一线、二线城市外,二手房交易市场在三四线城市及广大中小城镇逐步兴起并迅速发展。那么,什么是二手房呢?通俗的讲,一套房子从第一次交易即从开发商手中购得后、准备进行第二次交易开始,至第N次交易,均被叫做二手房。虽然二手房的概念很通俗易懂,但并不是每个人都懂得二手房交易及二手房买卖合同要点。所以,今天我们就来聊聊二手房买卖合同。

二手房买卖合同,严格的讲应叫做房地产买卖合同。《城市房地产管理法》第32条规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。房屋和土地使用权是不允许分开交易,因此以下均称之为房地产买卖合同。

合同法第2条规定,本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务關系的协议。房地产买卖合同作为合同的一种,当然是平等的民事主体之间就标的房地产的转让达成的一种协议;虽然根据各地政策不同,合同的格式会有差异,但都必然的具有合同法第12条规定的各项要素。故此,我们就按照合同法第12条的顺序来分析下房地产买卖合同。

在具体分析房地产买卖合同之前,需读者明确一个非常重要的问题,即房地产买卖合同的成立,并不等于买受人已经取得或必然取得标的房地产。因为物权法第6条、第9条及第15条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记;未经登记,不发生效力;当事人之间订立有关转让不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。因此,房地产买卖合同的成立仅是在出售人和买受人之间形成了一个债权关系,标的房地产的所有权并未立即转移,只有出售人和买受人办妥标的房地产的转让登记手续,买受人才真正的取得了标的房屋的所有权。因此问题极易混淆,故事先说明。

现在,我们开始分析房地产买卖合同。根据合同法第12条规定,房地产买卖合同主要有以下内容:出售人和买受人、标的房地产及其基本状况、价格及付款方式、税费承担、房屋的装饰装潢及家具家电、户口状况、过户时间、交房时间、水电煤更名时间、违约责任及争议解决方式等。

一、房地产的出售人和买受人

房地产的出售人和买受人出现在合同的抬头及落款处,合同中应写明出售人和买受人的姓名、身份证号、联系地址、联系方式。一般抬头处信息相对简单,落款处较为复杂,上述各项信息一般出现在落款处,以手写为宜。

房地产买卖合同中的出售人必须是房地产权证或产调中的权利人,权利人为多个的,均须列明在买卖合同中。每个产权人均须在合同中签字,不能代签;产权人为未成年人的,根据民法总则第27条,须由他的法定监护人代签;当然,如果产权人本人签字有困难的,根据民法总则第161条和第162条,可委托其他人代签,但根据行业惯例,委托代理人签字的,委托书须经过公证,且委托书须作为合同一部分。

买受人的签字规则与出售人一致。因房管局办理房地产转让登记时,以房地产买卖合同中的买受人为新的产权人,因此,应当在签合同前确定房地产的买受人;同时,根据各地购房政策不同,买受人的确定还要符合当地政策。

前面提到的“产调”,即房地产产权信息调查表的简称,它在二手房交易中占据着非常重要的地位。产调会明确的标的房地产的产权人、位置、面积、房屋年限等常规信息,及查封、抵押等特殊事项,这些信息是房管局不动产登记簿信息的复制。可能有人会问,房产证上这些信息都已经显示了,为什么还要再费力去调取标的房地产的产调呢?物权法第17条:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。”如法条所述,房产证和产调不一致的,要以产调为准,所以说产调更权威;另一方面,在房产证信息不全面或更新不及时的情况下,它能补全标的房地产的相关信息。

二、标的房地产及其基本信息

一份房地产买卖合同的标的当然就是出售人同意出售、买受人确认买入的房地产了。房地产合同中应明确标的房地产的以下内容:房地产权证号、房地产坐落、房屋类型及结构、建筑面积及附属面积、房屋的平面图及四至范围、土地使用权的性质及剩余年限、土地使用权的取得方式、房屋的装饰装潢及随房屋转让的设备(非房屋的附属设备),及标的房地产的相邻关系,包括抵押、相邻、租赁、查封等。上述标的房地产的信息均可在房产证或产调中找到,房产证信息与产调不一致的,以产调信息为准。

当然,不要忘记事先了解标的房地产的租赁关系,因为承租人享有标的房地产的优先购买权,出售人在确定出售标的房地产前需要与承租人说明情况,知悉承租人的意向,避免在出现在交易过程中,承租人要求行使优先购买权的现象发生。

如标的房地产的房产证或产调显示标的房地产有查封或者抵押的存在,应在合同中约定出售方办理解除查封或抵押的具体时间,以免拖慢二手房交易流程,延长交易时间。

标的房地产的装饰装潢作为房屋整体的一部分,随房地产一并转让,不能随意破坏,其价款计入房地产总价,标的房地产为毛坯房的除外;出售人与买受人另有约定的,从其约定。

至于作为标的房地产的非附属设备的家具家电等,因其可移动,且移动后并不影响房屋的正常使用,是否随标的房地产一并转让,以出售人和买受人的约定为准。如有随房屋转让的附属设备,则需详细注明在合同里,例如设备的名称及品牌等详细信息,避免在办理交房手续时产生纠纷。

三、标的房地产的价款及付款方式

房地产的价格和付款方式一般是双方在决定签订标的房地产买卖合同时已经确定好的,双方按照合同约定操作即可,但仍有以下几点需要注意:所有款项的支付以银行转账为宜;出售人每收到一笔款项,应向买受人出具收据,明确收款人、收款时间及金额,收据格式可以附件形式体现在合同中;建议分多笔支付房款,且其中一笔款项的支付以双方办妥交房手续为条件。endprint

四、标的房地产的交接

标的房地产的交接,俗称交房,即房地产转移占有,标志是标的房地产钥匙由出售人交付给买受人;自交房之日起,出售人不得在随意进入标的房地产。合同法第142条:“标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”一般情况下,自交房之日起,标的房产毁损灭失的风险自产权人转移至购房者承担。

另外,以下事项出售人和买受人在办理交房手续时应一并办妥,包括:出售人结清其已用的水电煤网等费用,水电煤网暖气及维修基金的更名,以及此合同项下的装饰装潢、家具家电是否符合双方约定,下水道是否通畅等。

五、标的房地产的转让登记

标的房地产的转让登记,即过户手续,是二手房交易过程中十分重要的一项,根据物权法第9条规定,未经此手续,买受人不能算真正的取得标的房地产。因此,过户时间的约定是房地产买卖合同中必不可少的一项,双方到标的房地产所在地的房管局办妥标的房地产的转让登记手续,买受人取得以其名字为权利人的房地产权证,整套二手房交易流程才算真正的结束。

六、违约责任

根据合同法第107条,违约责任是当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房地产买卖合同中的违约责任一般针对以下情形设置,a.出售人对标的房地产情况承诺不实;b.买受人未按合同约定支付房款;c.出售人未按合同约定办理户口迁移、解除查封或抵押、进行房屋交接等;d.出售人或买受人不愿继续履行合同,等等。违约责任属于约定事项,出售人和买受人可根据实际情况任意约定,法律无强制性规定。

虽然法律对违约责任的事项没有强制性规定,但对违约金的赔付标准却有明确限制。根据合同法司法解释二,当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第142条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因此,违约责任赔付标准应符合此规定,否则,可能面临着被撤销或被变更的风险。但近年来各地房价飞速上涨,此赔付标准在出售人要求解除合同时,实则难以弥补买受人遭受的损失,是否有更好的补偿方式,各地实务尚在探索中。

七、争议解决方式

争议解决方式是一份合同最后的救济手段,直接决定着一份合同是继续成立有效还是解除废止,直接关系着合同双方的损失及赔偿情况,因此争议解决方式的选择非常重要,但在房地产买卖合同中,这一情形有所简化。

合同争议解决的方式有协商、仲裁及诉讼,从经济性角度讲,房地产买卖合同的争议解決方式以诉讼为宜。民事诉讼法第33条规定,因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。如果选择诉讼管辖,则只能选择房地产所在地的法院进行管辖。

以上,仅是对二手房买卖合同的分析,而二手房的买卖是一个复杂且长期的过程,有出售或购买需求的人在操作前,应详细了解相关法律法规及购房政策,查询关于二手房交易纠纷的判例,多多咨询专业人士。endprint

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